Dans un arrêt du 20 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur d’un bien immobilier est en droit d’être pleinement indemnisé lorsque des travaux rendus obligatoires par une non-conformité sont dissimulés par un diagnostic erroné.

En l’espèce, l’affaire portait sur la vente d’une maison équipée d’une fosse septique.

Avant la signature de l’acte, le vendeur remet à l’acquéreur un rapport établi par le syndicat mixte local, attestant de la conformité de l’installation d’assainissement non collectif.

Quelques mois après la vente, l’acquéreur constate d’importants dysfonctionnements.

Une expertise révèle que le système est en réalité non conforme et devra être remplacé.

Il engage alors une action en réparation.

Saisie du litige, la cour d’appel reconnaît que le syndicat mixte a commis une erreur dans son contrôle. Pour autant, elle refuse d’indemniser l’intégralité des frais de remise en conformité, estimant que l’acquéreur a seulement perdu une chance de négocier un prix de vente plus bas, elle limite l’indemnisation à une somme forfaitaire de 10.000 €.

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement.

Elle juge que le préjudice de l’acquéreur est certain et non simplement éventuel.

Dès lors que le rapport erroné a induit l’acquéreur en erreur et que celui-ci est tenu, en vertu de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, de réaliser les travaux de mise en conformité dans l’année suivant la vente, le coût des travaux constitue un préjudice intégralement réparable.

Par cette décision, la Haute juridiction confirme sa position constante : qu’il s’agisse d’un diagnostic amiante, d’un état parasitaire ou, comme ici, d’un contrôle d’assainissement, une erreur commise par un professionnel – y compris une collectivité publique – engage sa responsabilité pleine et entière lorsqu’elle cause un préjudice à l’acquéreur.

Par conséquent, cet arrêt renforce la sécurité juridique des acquéreurs en matière de ventes immobilières.

Lorsqu’un document technique obligatoire comporte une information inexacte ayant pour effet de masquer des travaux obligatoires, la réparation doit couvrir l’ensemble du coût à la charge de l’acheteur, sans se limiter à une simple perte de chance.

(Cass. Civ 3ème, 20 mars 2025, 23-18.472)