Dans un arrêt du 13 mars 2025, la Cour de cassation rappelle les conséquences juridiques du non-respect des stipulations contractuelles encadrant la cession d’un fonds de commerce comportant un bail commercial.

En l’espèce, le cessionnaire d’un fonds de commerce d’hôtellerie était intervenu dans une procédure judiciaire relative à un congé délivré par le bailleur à l’ancien locataire, son cédant, sans que la cession du bail ait respecté les exigences de forme imposées par le contrat.

Le contrat de bail prévoyait que toute cession du fonds de commerce emportant transmission du droit au bail devait être réalisée par acte authentique, et ce avec l’intervention obligatoire du bailleur.

Or, la cession avait été conclue par acte sous seing privé, sans que le bailleur n’ait été partie à l’acte.

Le bailleur a donc soulevé l’inopposabilité de la cession, en invoquant le non-respect des clauses contractuelles.

La juridiction d’appel a fait droit à cette argumentation, retenant que la cession intervenue ne remplissait pas les conditions de validité prévues par le bail, et qu’elle était donc inopposable au bailleur.

En conséquence, le cessionnaire, privé de tout droit locatif opposable au bailleur, était irrecevable à intervenir à l’instance.

Le cessionnaire a formé un pourvoi, soutenant que la clause imposant un acte authentique et l’intervention du bailleur constituait une restriction illicite au regard de l’article L. 145-16 du Code de commerce, qui prohibe les clauses interdisant toute cession.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme que la clause litigieuse ne prohibe pas la cession, mais en encadre les modalités afin d’assurer la sécurité juridique de l’opération.

Elle rappelle que de telles clauses sont valables dès lors qu’elles ne confèrent pas au bailleur un pouvoir arbitraire d’interdire la cession, mais se bornent à fixer des exigences de forme ou de procédure.

En l’absence d’un acte authentique et de l’intervention du bailleur, la cession était bien inopposable.

Cette décision illustre l’importance de la rigueur dans la mise en œuvre des cessions de fonds de commerce lorsque le droit au bail est concerné. Le cessionnaire, tout comme le cédant, doit vérifier que les conditions de forme prévues au bail sont strictement respectées, à défaut de quoi la cession pourra être privée d’effet à l’égard du bailleur.

(Cass. 3e civ., 13 mars 2025, no 23-23.372)