Dans un arrêt rendu le 27 mars, la Cour de cassation a confirmé la résolution d’un bail commercial prononcée en raison de la modification unilatérale par le locataire de la destination des locaux loués.

Plus précisément, il s’agissait d’une différence entre une activité de « snack » autorisée dans le bail, et une activité de restauration bien plus sophistiquée, développée sans l’accord du bailleur.

En l’espèce, le bailleur avait consenti un bail commercial portant sur une parcelle de terre, une partie d’un bâtiment ainsi qu’un parking, destiné à l’exploitation d’un centre d’animation polyvalent.

Ce centre comprenait notamment une salle de gymnastique et musculation, une salle de sport, un enseignement de danse et musique, un club de rencontres et un magasin de vente d’articles de sport, détente et jouets. Le bailleur avait également autorisé le locataire à prolonger le bâtiment pour y construire un « snack ».

Toutefois, le locataire avait exploité un établissement dénommé « snack-restaurant », proposant une restauration élaborée incluant des plats français, chinois et de fruits de mer.

L’installation comportait une cuisine équipée, une salle à manger et plusieurs kiosques, ce qui dépassait largement la simple activité de snack.

Estimant que cette activité de restauration sophistiquée ne correspondait pas à celle autorisée par le bail, le bailleur avait assigné le locataire en résolution du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

La Cour d’appel a fait droit à ces demandes, considérant que le locataire avait modifié unilatéralement la destination des locaux loués sans en informer les bailleresses, ce qui constituait un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Le locataire a formé un pourvoi en cassation, arguant qu’un snack constitue une forme de restauration et que, puisque le bail ne précisait pas de restrictions quant aux plats servis, au type de restauration, à la vente d’alcool, ni au mode de consommation, il était autorisé à exploiter librement son commerce.

La Cour de cassation a rejeté ce moyen. Elle a souligné que la Cour d’appel avait souverainement apprécié les faits en relevant la nature sophistiquée de la restauration pratiquée, bien différente de celle d’un snack, et en constatant que cette modification unilatérale de la destination des locaux loués constituait un manquement grave du locataire.

Cet arrêt illustre l’importance pour les locataires de respecter strictement la destination des locaux prévue par le bail commercial. Il est essentiel d’obtenir l’accord préalable du bailleur avant toute transformation substantielle de l’activité exercée dans les locaux loués.

Ne pas hésitez à solliciter un avis en cas de doute.

(Cass. 3e civ., 27 mars 2025, no 23-22.383)